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En tant que propriétaire et souhaitant louer votre bien immobilier, vous aurez le choix entre deux formules différentes et finalement assez opposées : la location saisonnière et la location longue durée. Chacune de ces manières de louer son logement impliquera une gestion, un contrat de location, une rentabilité, mais aussi des risques différents.

La location touristique, selon la localisation peut rapporter plus que la location à plus longue durée, mais les frais peuvent s'avérer élevés.

Propriétaire, depuis 1 an, d’un appartement de deux pièces situé en plein coeur d'Ajaccio, Marc a récemment pris un poste à San Francisco. Il s'interroge alors sur le meilleur moyen pour lui de rentabiliser son achat immobilier « Je cherche à louer mon appartement, mais est-il préférable de le louer en courte durée sur la période estivale ou sur une durée plus longue ?».

Rentabilité, fiscalité, zone géographique… Plusieurs éléments rentrent alors en considération pour choisir quelle formule est la plus adaptée :  

1. La demande locative

Pour choisir entre la location saisonnière ou la location à l’année, il est d'abord important d'étudier attentivement la demande locative dans la ville où se situe le logement. 

S’il est localisé dans une ville étudiante ou à fort taux d'emploi, il est préférable d'opter pour une location à l’année, qu’elle soit vide ou meublée. En revanche, si votre logement est situé dans une ville touristique, principalement dynamique pendant les vacances d'été ou d’hiver, il est plus judicieux d’opter pour une location saisonnière. Il faut donc bien prendre le temps d’évaluer la capacité de remplissage d’une location de vacances dans votre ville. Si la location saisonnière est avantageuse, elle engendre certaines contraintes dues au grand turnover de locataires (remise des clés, entretien du logement, etc.). On en parle dans le point 2 ⬇️

2. Les frais

En effet, avec une location touristique de courte durée, les frais de ménage, de lavage du linge, de conciergerie nécessaire (par exemple pour remettre les clés au locataire) sont très élevés. S’ajoutent aussi les factures d’électricité, de chauffage ou les charges de copropriété restant à la charge du propriétaire. La taxe d’habitation est également assumée par ce dernier en supplément de la taxe foncière.

Au contraire, dans le cas d’une location longue durée, selon la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs, le propriétaire peut facturer au locataire la consommation d’eau, d’électricité de chauffage et même une partie des charges de copropriété comme le contrat d’ascenseur par exemple. Le locataire règle aussi la taxe d’habitation ou d’enlèvement des ordures ménagères. Au total, les frais d’une location d'un même appartement sont divisés quasiment par 2.

3. La fiscalité

Il faut également savoir que le régime fiscal est plus favorable pour les locations meublés longue durée car les frais et les travaux restant à la charge du propriétaire sont déductibles des loyers perçus ce qui n’est pas le cas pour les locations touristiques.

Mais le choix entre les deux systèmes de location ne repose pas seulement sur la rentabilité : dans le cadre d’une location longue durée, il est alors impossible de récupérer son appartement ou sa maison pour quelques jours, il faudra attendre la fin du bail. 

Par exemple, si Marc est de passage à Ajaccio durant ses congés, il devra se loger à l’hôtel ou chez sa famille. 

Ces deux options qui s’offrent à vous ont chacune des avantages et des inconvénients à prendre en compte. 

Afin de vous aider à évaluer la rentabilité de votre location, l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) met à votre disposition un simulateur qui vous permet d'estimer les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif : https://www.anil.org/outil-mise-en-location-simulation-investissement-immobilier-rendement/